Кипр

Законодательство в сфере недвижимости Кипра

14.04.2015

Законодательство в сфере недвижимости

Иностранные инвестиции в недвижимое имущество

Стратегическое положение Кипра в восточном Средиземноморье на пересечении Европы, Азии, Ближнего Востока и Африки; надежная и прозрачная правовая система в сочетании с членством в ЕС; отличная инфраструктура и надежная связь с любой точкой мира; относительно низкая стоимость проживания; отличный климат и дружелюбное и гостеприимное население - все это лишь немногие факторы, делающие Кипр по-настоящему привлекательным для иностранных инвесторов.

Лица, не являющиеся гражданами Кипра, которые инвестируют в недвижимость, могут быть подразделены на следующие четыре основные категории:

•  Резиденты, вышедшие на пенсию . Многие люди после выхода на пенсию выбирают Кипр в качестве основного места проживания. Для пенсионеров здесь существуют многочисленные льготы, включая очень низкие ставки налогообложения пенсионных доходов, полученных из-за границы. Первые €3 417, полученные в отчетном году, не облагаются налогом, остальные суммы подлежат налогообложению по ставке всего 5%.

Также пенсионеры, при определенных обстоятельствах, могут воспользоваться льготами, предлагаемыми соглашением об избежании двойного налогообложения, которые Кипр заключил с их страной происхождения. В настоящее время Кипр заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с 40 странами, при этом с 20 странами соглашения находятся в стадии переговоров. И последняя немаловажная деталь - на Кипре отсутствует налог на наследство.

•  Экономически активные резиденты. В эту постоянно растущую категорию входят лица, не являющиеся гражданами Кипра, которые пребывают на Кипре в течение неопределенного или определенного периода времени в качестве сотрудников своей собственной международной коммерческой компании, либо местной или международной фирмы, и которые решили приобрести собственную недвижимость на Кипре, вместо того, чтобы арендовать ее. В эту категорию также входят международные коммерческие компании, приобретающие дома для членов Правления.

•  Лица, приобретающие дома для отпуска и спекулянты. Многие люди приобретают недвижимость в качестве домов для отпуска для использования их после выхода на пенсию в качестве постоянного места жительства, либо в целях дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли. Прибыль от продажи недвижимого имущества может быть репатриирована, при этом она подлежит налогообложению налогом на доходы от капитала.

•  Коммерческие инвесторы. В эту категорию входят иностранные физические и юридические лица, приобретающие недвижимость на Кипре в целях ведения туристической деятельности, в качестве помещений для коммерческой деятельности или в промышленных целях, извлекая выгоду из местоположения и климата Кипра, его отличной инфраструктуры и различных льгот, предлагаемых для этих целей, особенно в области налогообложения.

Юридическая поддержка

Большинство застройщиков на Кипре работают в течение длительного периода времени и являются очень надежными компаниями. При этом Кипр имеет прозрачную и хорошо организованную правовую систему с профессиональными и финансовыми услугами мирового уровня, которые доступны в крупных городах. Тем не менее, также как и в любой другой стране, Кипр имеет довольно сложное законодательство и правила в сфере недвижимости, поэтому очень важно на начальном этапе получить достоверную и эффективную правовую консультацию, чтобы в дальнейшем избежать неудовлетворительных результатов и нежелательных последствий.

Ниже приводится краткий анализ основных особенностей законодательства Кипра, направленного на защиту права собственности и других сопутствующих прав, связанных с недвижимостью, а также касающегося регулирования соответствующих операций,особенно тех, в которых задействованы иностранные инвесторы.

Конституция Кипра

Конституция Кипра провозглашает равенство всех людей, независимо от их национальности, и включает положения по защите прав человека, без какой-либо дискриминации. Любое нарушение административными органами фундаментальных прав человека дает право лицу предъявить запрос с требованием устранить нарушения его прав. Органы власти обязаны в течение 30 дней предоставить обоснованный ответ на полученный запрос.

Кроме того, такое лицо имеет право свободного обращения в любой компетентный суд Кипра или в Европейский суд по правам человека.

Право собственности на недвижимое имущество рассматривается Конституцией Кипра как одно из фундаментальных прав человека. Это право защищается статьей 23 Конституции и законом "О принудительном отчуждении недвижимости" № 15/1962, упоминаемом ниже.

Лица, не являющиеся гражданами Кипра, пользуются всеми правами собственности, которыми пользуются граждане Кипра и могут быть уверены, что их собственность надежно защищена.

Договорное и гражданско-процессуальное право

Это законодательство регулирует любые виды сделок, включая связанные с недвижимым имуществом, и устанавливают процедуры, которым следуют суды при разрешении споров. Законодательные процедуры восходят ко временам, когда Кипр являлся британской колонией и в значительной мере смоделированы на основе своих английских аналогов. Несмотря на то, что в последние годы они подверглись изменениям, тем не менее, они все еще остаются подобными британской модели.

Договорное право гласит, что договора, касающиеся недвижимого имущества, должны быть выполнены в письменной форме, заверены нужными печатями и подписями, и должным образом засвидетельствованы.

Все споры, могущие возникнуть в результате сделок с недвижимым имуществом, регулируются законодательством Кипра и подведомственны судам Кипра. Тем не менее, стороны, при определенных обстоятельствах и по взаимному согласию, могут воспользоваться альтернативной подсудностью и обратиться в другие суды или, прежде чем начать разбирательство в суде, передать спорный вопрос в арбитражный суд.

Закон о гербовом сборе

Закон о гербовом сборе обязывает при заключении контракта купли-продажи уплатить гербовый сбор, который рассчитывается исходя из цены покупки, следующим образом:

•  за первые €170 860 гербовый сбор составит €1,5 на каждую тысячу или ее часть; и

•  за сумму, превышающую €170 860, гербовый сбор составит €2 за каждую тысячу или ее часть.

Отсутствие штампа о гербовом сборе не является причиной признания контракта недействительным, однако, контракт без штампа не принимается в судебное разбирательство и не может быть использован при оформлении передачи права собственности в земельном кадастре. Контракт без штампа может быть использован при судебном разбирательстве или при передаче права собственности при условии проставления надлежащим образом штампа об уплате гербового сбора, с уплатой пени за просрочку, в соответствии со стоимостью и датой исполнения соответствующего контракта.

Закон о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка)

Этот закон вступил в силу в 1946 году, заменив собой превалировавший до этого Земельный закон Оттоманской империи. Этот закон является азбукой недвижимого имущества на Кипре, который охватывает все вопросы, касающиеся владения, регистрации, распоряжения и оценки недвижимого имущества в рамках системы Земельного Кадастра Кипра. Земельный Кадастр, в свою очередь, дает определение, описывает, ставит на учет и оценивает недвижимое имущество. Земельный кадастр является уникальным, поскольку в нем прослеживается история каждого земельного участка, начиная с даты его внесения в Общую Топографическую карту. Права на землю четко определены и обеспечены, поэтому все сделки, связанные с недвижимостью, надежно защищены.

Кипр является одной из немногих стран в мире, имеющей надежную и эффективную систему регистрации. Кроме того, после окончания полной компьютеризации системы, все услуги Земельного Кадастра будут модернизированы и ускорены.

В соответствии с разделом 40 Закона о недвижимом имуществе, право собственности на недвижимое имущество или любые другие права на недвижимое имущество могут быть приобретены только после регистрации в Земельном кадастре, в соответствии с указанной в законе процедурой. При этом такая регистрация может быть осуществлена только зарегистрированным владельцем недвижимости. Выдаваемые Земельным Кадастром свидетельства о регистрации недвижимости (документы о праве собственности) описывают недвижимость, гарантируют право собственности на нее и являются основанием для проведения сделок с недвижимостью.

Закон о продаже земли (исполнение обязательства в натуре)

В соответствии с этим законом покупатель недвижимости имеет право потребовать обеспечение исполнения обязательства в натуре путем передачи в Земельный Кадастр надлежаще заверенной копии контракта в течение шести месяцев с даты его заключения. Это необходимо в целях предотвращения незаконной передачи продавцом недвижимости другому лицу или наложения на нее обременения в ситуации, когда контракт действителен и вступил в законную силу. Более того, если продавец отказывает в передаче прав собственности на недвижимость, при определенных обстоятельствах, покупатель вправе обратиться в суд для принудительной передачи владения недвижимостью в его пользу.

Закон о приобретении недвижимого имущества (иностранными лицами)

Под словом "иностранные лица" в этом законе понимаются любые лица, не являющиеся гражданами Кипра, будь-то граждане стран ЕС или третьих стран.

В соответствии с этим законом, лица, не являющиеся гражданами Кипра и приобретающие недвижимое имущество на Кипре, помимо обязанности следовать общим правилам, регулирующим такие сделки, также обязаны соблюдать особые нормы и правила, с учетом определенных ограничений, которые накладываются в целях осуществления надлежащего контроля за иностранными инвестициями и защиты иностранных инвесторов.

Под термином "иностранное лицо" понимается любое лицо, не являющееся гражданином Республики Кипр, включая компании, расположенные на территории Кипра и контролируемые нерезидентами (международный бизнес), иностранные компании и доверительное управление в пользу иностранного лица. В это понятие не входят:

•  Граждане Кипра-нерезиденты;

•  Иностранные жены граждан Республики, которые не проживают отдельно от своих супругов в соответствии с решением компетентного суда; или

•  Начиная с 1 мая 2004 года, граждане стран ЕС, постоянно проживающие на территории Кипра или компании, зарегистрированные на территории стран ЕС с главным офисом на Кипре.

•  “Доверительное управление имуществом в пользу иностранного лица” означает любой вид доверительного управления, при котором бенефициар или один из бенефициаров не является гражданином Кипра, и включает любой положительно выраженный или подразумеваемый контракт или соглашение, заключенные в письменной или устной форме, в соответствии с условиями которых лицо, не являющееся гражданином Кипра, не будет абсолютным собственником, но будет иметь право собственности на выгоду, полученную другим лицом или он будет владеть собственностью на началах доверительного управления в свою пользу.

Термин “приобретение недвижимого имущества” включает:

•  Дарение или покупка договора аренды недвижимости, срок действия которого превышает 33 года;

•  Приобретение акций компании, которая была надлежащим образом зарегистрирована в качестве юридического лица на территории Республики Кипр или в районе дислокации ВС Великобритании. При этом, если большинство акций компании принадлежит лицам, не являющимся гражданами Кипра, компания считается "контролируемой нерезидентами"; а также

•  Создание доверительного фонда, в который входит, полностью или частично, арендуемое недвижимое имущество со сроком аренды, превышающем 33 года в пользу лица, не являющегося гражданином Кипра, или участие такого лица в акционерном капитале компании в аналогичных целях.

В соответствии с законом о приобретении недвижимого имущества (в части, касающейся иностранцев), лица, не являющиеся гражданами Кипра, которые желают приобрести недвижимое имущество, обязаны получить разрешение Совета Министров. Как правило, выдача разрешения является стандартной процедурой в случае, если ходатайство подается иностранцами, имеющими честные намерения приобрести квартиру, дом или земельный участок, размер которого не превышает трех донюмов (примерно 4000 кв.м) и покупка которого осуществляется в целях возведения одного дома, предназначенного для постоянного проживания исключительно покупателя и членов его семьи.

Начиная с 1 мая 2009 года, граждане стран ЕС имеют право приобретать на Кипре без получения лицензии Совета Министров любое недвижимое имущество в виде домов, квартир, земли и участков под застройку, либо в инвестиционных целях.

Те же правила распространяются на юридические лица, зарегистрированные в странах-участницах ЕС.

Члены семьи покупателя недвижимости также могут приобретать недвижимость в собственность, при условии предоставления доказательств того, что они являются полностью независимыми покупателями, как в финансовом аспекте, так и в аспекте резидентства. Например, это могут дети, которые обзавелись своей семьей и бизнесом. Разрешение выдается для личного, не коммерческого, использования. Это правило не распространяется на международные компании, которые имеют право приобретать деловые помещения, а также квартиры и дома, в качестве постоянного места проживания членов Правления компании.

В соответствии с Приложением Т Соглашения о провозглашении Республики Кипр, граждане Великобритании рассматриваются, как "британские резиденты" и могут беспрепятственно осуществлять торговые сделки с землей без необходимости получения разрешения от Совета Министров. Эта льгота распространяется на британских резидентов, которые являлись таковыми на момент провозглашения Республики Кипр; при этом они имеют соответствующую запись в своем паспорте и эта льгота распространяется на их супругов и детей.

Несмотря на то, что выдача разрешения Совета Министров может занять до 12 месяцев, покупатели имеют право немедленно вселиться в жилье.

После получения разрешения и регистрации недвижимости на имя иностранного лица, на него перестают распространяться какие-либо ограничения и он может беспрепятственно продать недвижимость, передать ее по завещанию, либо осуществить с ней любую другую сделку. Более того, законному наследнику не нужно получать разрешение для регистрации недвижимости на его имя.

Прежде, чем заключить контракт на покупку недвижимого имущества, потенциальный покупатель должен осуществить проверку через Земельный Кадастр на предмет того, не является ли недвижимость заложенной и свободна ли она от обременений и долговых обязательств. Следует отметить, что какие бы то ни было обременения не могут повлиять на исполнение обязательства в натуре после того, как контракт был передан а хранение в Земельный Кадастр.

Несмотря на то, что установленные ограничения довольно легко обойти, приобретя недвижимость посредством компании, зарегистрированной в стране-участнице ЕС, для большинства граждан третьих стран, желающих приобрести недвижимость на Кипре, процедура получения разрешения Совета Министров на приобретение недвижимости в такой же степени проста и доступна. Как правило, разрешение выдается в рабочем порядке в случае, если ходатайство подается иностранцами, имеющими честные намерения приобрести квартиру, дом или земельный участок, размер которого не превышает трех донюмов (примерно 4000 кв.м) и покупка которого осуществляется для возведения одного дома, предназначенного для постоянного проживания исключительно покупателя и членов его семьи.

Передача прав собственности на недвижимое имущество

Передача прав собственности на недвижимое имущество может быть осуществлена после получения разрешения. Сборы за передачу права собственности уплачиваются покупателем, исходя из цены покупки, либо, при определенных обстоятельствах, по текущей рыночной цене. С первых €85 340 взимается 3%; с последующих €85 430 взимается 5% и с суммы, превышающей €170 860 взимается 8%.

Таким образом, сбор за передачу прав собственности на недвижимость, стоимость которой составляет €250 000, будет равен €13 165,60 (85,430 х 3% плюс 85 430 х 5% плюс 79 140 х 8%)

Любые лица, независимо от того, являются ли они гражданами Кипра или нет, могут получать кредит на покупку недвижимого имущества, обязательства по которому гарантируются залогом на недвижимость.

Закон о недвижимом имуществе (передача прав собственности и залог), No. 9/1965

Это закон регулирует процедуру залога недвижимости и продажи заложенной недвижимости. В соответствии с законом, договора залога должны быть зарегистрированы в Земельном Кадастре.

Закон о регулировании арендной платы

Аренда недвижимости на Кипре регулируется положениями договорного права. При этом Законом о регулировании арендной платы налагаются определенные ограничения, призванные обеспечить защиту прав арендаторов, при определенных обстоятельствах, в случае выселения.

Действие закона о регулировании арендной платы не распространяется на лиц, не являющихся гражданами Кипра, арендующих недвижимость на Кипре (граждане стран ЕС приравниваются к гражданам Кипра).

Договор аренды, срок действия которого превышает 15 лет, может быть зарегистрирован в Земельном Кадастре, при этом регистрация должна быть произведена в течение трех месяцев с момента подписания договора аренды. Зарегистрированный договор ареды дает определенные преимущества арендатору, включая право продажи аренды.

Лица, не являющиеся гражданами Кипра, не имеют право без предварительного разрешения Совета Министров заключать договора аренды недвижимого имущества со сроком действия, превышающим 33 года. При этом они не имеют право сдавать помещения в субаренду.

 www.neocleous.com